Питанням про придбання нерухомості за кордоном задаються все більше число українців, у яких з тієї чи іншої причини виникло бажання реалізувати свій капітал поза юрисдикцією України . Мотиви , які спонукають до таких дій , можуть бути різними : починаючи від пошуку більш надійних об'єктів для вкладення коштів , захисту власних заощаджень , забезпечення надійними активами , не залежними від перипетій у вітчизняній політиці та економіці , закінчуючи отриманням посвідки на проживання або громадянства іншої країни.

На сьогоднішній день попит у наших громадян користується нерухомість в Греції , Туреччині , Іспанії , Болгарії та на Кіпрі. Примітним є те , що, найчастіше , ціни на квартири в цих країнах значно нижче вітчизняних . Приміром , одно- двокімнатну квартиру в столиці (50-60 кв.м. ) можна купити за $ 80-110 тисяч (середня вартість квадратного метра « вторинного » житла в столиці - $ 1670 ) . У свою чергу , в Греції за аналогічне приміщення доведеться заплатити $ 60 тисяч , а в Північній частині Греції і зовсім від $ 40 тисяч за 35 кв.м. до $ 75 тисяч за $ 65 кв.м. Для порівняння , в інших великих містах України ціна за 1 кв.м. становить від $ 1100 до $ 1500 тисяч.

Слід зазначити , що головним каменем спотикання є нюанси , пов'язані з вимогами вітчизняного законодавства до резидентів, які висловили бажання придбати об'єкт нерухомості за кордоном , а також особливості закону країни - місця знаходження нерухомого майна.

Не знаєте з чого почати? У що інвестувати? Вам допоможуть тут: инвестиции в недвижимость за рубежом 

І так , що стосується позитивних моментів. До числа перших можна віднести , як зазначалось раніше , вигідне капіталовкладення . Наприклад , на сьогоднішній день 1 м ² апартаментів в Хургаді ( Єгипет ) на етапі будівництва коштує від $ 1000 . Окремо стоїть невеликий котедж на території великого готелю можна купити від $ 100 тис. Таке житло легко здати в оренду завдяки його вдалому розташуванню і розвиненій інфраструктурі . Так само поширена практика використання timeshare (право одного із співвласників на використання власності у відведені йому проміжки часу ) , яка показала ряд позитивних моментів у праві власності кількох власників на об'єкт нерухомого майна в курортних зонах.

До негативних моментів слід віднести не завжди зрозумілу обивателю процедуру придбання такого нерухомого майна , і можливе виникнення ризиків . Виходячи їх цього , даний обсяг роботи випливають все ж доручити професіоналам , юристам , які мають досвід у сфері транзакцій з нерухомістю.

Основні норми, що регулюють права та обов'язки резидентів при укладанні угод , предметом яких виступає об'єкт нерухомого майна , що знаходить в іншій країні , утримуватися в ряді нормативно- правових актів , серед яких слід відзначити Закон України « Про міжнародне приватне право » , «Інструкцію про порядок видачі індивідуальних ліцензій на вчинення інвестицій за кордон » , затверджена постановою Правління НБУ № 122 від 16.03.1999 р. , Декрет КМУ« Про систему валютного регулювання і валютного контролю » № 15-93 від 19.02.1993 р.

Форма укладення договору , предметом якого виступає об'єкт нерухомого майна , а також порядок захисту порушених прав регулюється згідно з принципом lex rei sitae закріпленому в п. 2 ст. 42 Закону України « Про міжнародне приватне право » , а саме - законом держави , де таке майно перебувати. Основним вимогам національного законодавства , яке висувається до резидента , є отримання індивідуальної ліцензії НБУ на здійснення інвестицій за кордон. Порядок отримання , а також підстави для відмови , утримуватися в раніше згаданих нормативних актах. На сьогодні існують механізми відступу від обов'язкового отримання індивідуальної ліцензії , серед яких - переказ коштів , що знаходяться на рахунках різних офшорних структур. Хоча дана схема прямо заборонена законами Франції та Португалії.

Цілий ряд особливостей для укладання подібних договорів містить законодавство країни - місця знаходження нерухомого майна . Як правило іноземним громадянам дозволено купувати нерухомість без земельної ділянки , наприклад в ст. 35 Закону Республіки Туреччина Про кадастри від 12.12.2005 р. прямо передбачено право іноземних фізичних осіб набувати нерухоме майно в Республіки Туреччина .

Оформлення договору купівлі-продажу нерухомості здійснюється , як правило , у три етапи :

1 ) Після того , як об'єкт нерухомості обраний, оплачується сума резервації . Об'єкт знімається з продажу , ціна покупки фіксується і надалі підвищенню не підлягає.

2 ) Протягом 2 - 3 -х тижнів після резервації об'єкта полягає Попередній договір купівлі -продажу. У ньому обумовлюються істотні умови остаточного договору - Нотаріальний акт , а саме: докладний опис об'єкту нерухомості , для споруджуваного житла - термін здачі об'єкта в експлуатацію , ціна, умови і терміни оплати. При підписанні Попереднього договору , як правило , виплачується 20-30% від вартості купленого об'єкта.

3 ) В строк, обумовлений Попереднім договором , сторони укладають Договір у формі Нотаріального акту , який і є документом на власність. До моменту підписання Нотаріального акту всі розрахунки між сторонами повинні бути проведені.

Слід звернути увагу , що для придбання нерухомості , можливий варіант іпотеки. Процедура отримання іпотечного кредиту в зарубіжних країнах , як правило , простіше , ніж в Україні , а процентні ставки набагато менше.

Оформлення договору купівлі-продажу в різних країнах відбувається за своїм алгоритмом і коштує по- різному. Так , при покупці вілли в Єгипті податок складе 3 % від її вартості , а загальні витрати на покупку житла в Чехії - 4-8 %. Це пов'язано з виконанням обов'язкової умови - наявності юридичної особи , а щоб зареєструвати фірму , будуть потрібні додаткові кошти. В Італії податки при купівлі нерухомості досягають 7 % її вартості. Істотно спростила оформлення документів Греція , зокрема процедура укладення договору купівлі -продажу житла, що перебуває на прикордонних територіях ( практично всі острови , крім Родос , Лесбос і Кріт ) може тривати два місяці , а в Салоніках і на Халкідікі - 10 днів , так як ці райони не вважаються прикордонними . На покупця створюється індивідуальний номер для податкової , відкривається рахунок у банку і проводитися адвокатська перевірка власності . Нерезиденту необхідно мати закордонний паспорт , візу та довідку про доходи , іноді також потрібна довідка про несудимість та завірений план місцезнаходження нерухомості.

Слід зазначити , що при покупці зарубіжної нерухомості платити податки в Україні не доведеться. Але якщо через деякий час власник продасть об'єкт дорожче і отримає прибуток , необхідно буде заплатити податок на доходи фізичних осіб.

Підводячи підсумок , можна сказати , що придбання нерухомого майна за кордоном є процедурою ресурсозатратної і тривалої , що вимагає особливої ​​уваги покупця. Необхідно звертати уваги на всі підводні камені як національного так і зарубіжного законодавства